Als Finanzierungsbausteine können die verschiedenen Möglichkeiten zur Kreditaufnahme für eine Immobilienfinanzierung bezeichnet werden.
Hierzu gehören verschiedene Darlehensformen, Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen sowie Risikolebensversicherungen. Nähere Informationen dazu erhalten Sie hier.
Bei Annuitätendarlehen (dem am häufigsten genutzten Finanzierungsbaustein) wird ein konstanter Betrag, der Zins- und Tilgungsanteil beinhaltet, gezahlt. Mit fortschreitender Laufzeit erhöht sich der Tilgungsanteil, da sich die Zinsen bei schrittweiser Tilgung verringern. Im abnehmenden Maße wird noch ein Disagio bzw. Damnum optional angeboten. Dies ist ein Abschlag vom Darlehen, welchen das Kreditinstitut bei Auszahlung einbehält. Da hier die volle Nominalschuld zu verzinsen und zu tilgen ist, erhält der Darlehensnehmer einen günstigen Nominalzins. Durch ein Disagio kann die anfängliche Kreditrate gesenkt werden. Dies führt aber zu einer höheren Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Für die Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien ist ein Disagio im Normalfall nicht zu empfehlen. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist bei Selbstnutzung nicht mehr gegeben. Während der vereinbarten Zinsbindungsfrist, sofern diese nicht zehn Jahre überschreitet, kann der Darlehensbetrag nur bei Vorliegen besonderer Umstände wie Verkauf oder Neufinanzierungsbedarf vorzeitig gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden.
Tilgunsdarlehen
Bei Tilgungsdarlehen ist der Tilgungsbetrag konstant und da sich die Zinsen bei fortlaufender Tilgung verringern, sinkt die Belastung, die aus Zins und Tilgung besteht. Sonderkredite, z.B. ein KfW-Darlehen aus dem CO2-Minderungsprogramm sowie von Banken angebotene Tilgungsdarlehen, die aus der Eigenheimzulage getilgt werden, sind typische Beispiele.
Tilgungsfreies Darlehen
Bei tilgungsfreien Darlehen werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt. Die Höhe der Kapitalschuld bleibt unverändert, da im Normalfall erst am Ende der Laufzeit durch eine Lebensversicherung oder durch einen fälligen Bausparvertrag in einer Summe getilgt wird. Auch zur Vorfinanzierung von noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen und zur späteren Tilgung durch Fondsanlagen werden die auch endfällige bzw. Festbetragsdarlehen genannten Kredite verwendet. Zu beachten ist hier, dass insbesondere bei längeren Laufzeiten aufgrund der Tilgungsvoraussetzung eine gleichbleibend hohe Zinsbelastung entsteht.
Bausparverträge
Grundsätzlich wird beim Bausparvertrag einige Jahre zu niedrigen Guthabenzinsen gespart, bevor dann unter Anrechnung des ersparten Betrages ein Darlehen in Höhe der Differenz zur Bausparsumme zu einem von vornherein festen, günstigen Zinssatz gewährt wird. Je nach Tarif und Höhe der Bausparsumme und Sparleistung ergeben sich unterschiedliche Laufzeiten. Prinzipiell bedeuten höhere Sparzinsen auch wieder höhere Darlehenszinsen. In Zeiten höherer Spar- und Anlagezinsen ist stets zu prüfen, ob nicht wo anders günstigere Guthabenzinsen zu erzielen sind.
Kapitallebensversicherung
Ein relativ günstiges Darlehen wird von der Bedingung abhängig gemacht, eine Kapitallebensversicherung mit einer Laufzeit zwischen 12 und 30 Jahren abzuschließen. Ein solches Hypothekendarlehen wird auch als Festhypothek bezeichnet, bei dem die Tilgung gegen Abtretung der Kapitallebensversicherung ausgesetzt wird. Während der Laufzeit verringert sich das Schuldkapital nicht, d.h. Zinsen müssen stets auf den vollen Betrag gezahlt werden. Erst bei Fälligkeit der Kapitallebensversicherung erfolgt die Tilgung auf einmal. Da die Rendite der Kapitallebensversicherung geringer ist als der Darlehenssollzinssatz, lohnt sich diese Kombination normalerweise nicht. Die enthaltene Risikolebensversicherung kostet nur einen kleinen Teil der Prämie und könnte auch gesondert vereinbart werden.